120年ぶりに民法が改正

2020年4月1日から120年ぶりに民法が改正されます。
「契約や金銭の支払いに関するルールを定めた民法の規定(債権法)を見直す改正法案」
200近くの項目が見直されていますが、特に消費者に大きな影響があるのが「敷金」

敷金と礼金、敷引きってなに?

敷金

賃貸物件を借りるにあたって、大家さんに対して預ける「担保」としての目的があります。
あくまで担保ですので、退去時までに家賃などの未払いがなければ、全額返金されます。

礼金

賃貸借契約時に大家さんに対して支払う「お礼」なので、一切の返金はありません。

敷引き

契約時に保証金から差し引かれるお金のことを言います。
家賃滞納分や退去時に部屋の原状回復費用として差し引かれます。
ただし、敷金と違って一銭も返金されないので、注意が必要

よく聞く「敷金トラブル」なぜ起きる?

敷金の返還に関する法的な縛りはないので、貸主がクロスやフローリングの張り替えが必要になったなどを理由に、敷金が全額返還されないという事例も少なくありません。

費用負担の基準があいまいなため、退去時に敷金の返還によるトラブルが多いです。
トラブルが多いことから、国土交通省「原状回復の費用負担のあり方」についての一般的な基準をまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を1998年に公表。

ただ、ガイドラインと明記されているだけに、法律で決まった訳ではないので敷金の返還がされず、公表後もトラブルになることはかなり多かったようです。

敷金が2ヶ月以上の場合は入居前に退去費用の確認を

敷金が2ケ月以上など、平均的な敷金よりも高い設定額になっている物件は、退去時のルームクリーニング費用などの原状回復費用が高い可能性があります。

敷金は退去時に債務がなければ全額返金が原則。

しかし、物件によっては退去時の原状回復費用は敷金から控除するとの契約内容になっているケースがあります。
2ケ月以上で設定している場合、敷金1ケ月で収まらない可能性を見越して2ケ月に設定している可能性があります。

契約する際には、退去時にかかる原状回復費用の金額について、あらかじめおよその目安を聞いておいたほうが安心です。

今回明確化された内容は?

これまで、この「敷金」については、あくまでも不動産業界の古くからの慣習として、やりとりされており、法律では何も定められていませんでした。

敷金の定義

いかなる名義をもってするかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。

出典:民法(債権関係)の改正に関する要綱案

原状回復の負担割合

13 賃貸借終了後の収去義務及び原状回復義務(民法第616条・第598条関係)
民法第616条(同法第598条の準用)の規律を次のように改めるものとする。

(1) 第34の4(1)及び(2)の規定は、賃貸借について準用する。

(2) 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この(2)において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

出典:民法(債権関係)の改正に関する要綱案

わかりやすく言うと・・・

借主の負担部分:部屋を借りた後に生じた損傷の部分(普通の生活で生じた傷や汚れを除く)

貸主の負担部分:経年劣化、通常損耗の部分


つまり、借主が普通に生活して生じた傷や汚れは貸主負担となるため、敷金からは、その復旧費を差し引けません。
ただし、特約で原状回復の義務範囲が具体的に明記され、借主が十分認識・予測できるかたちで合意された場合は、その特約が有効になると最高裁で判決が下されています。(消費者契約法に反する内容に関しては、無効になる可能性があります。 )

通常損耗・経年劣化に当たる例

・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡

・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)

・地震で破損したガラス

・鍵の取替え(破損、鍵紛失のない場合)

通常損耗・経年劣化に当たらない例

・引っ越し作業で生じたひっかきキズ

・タバコのヤニ・臭い

・飼育ペットによる柱等のキズ・臭い

・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備等の毀損
 (壁に穴を開けたなどの故意過失等)

2020年4月以前の契約は改正前の民法が適用!

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