借主の負担部分：部屋を借りた後に生じた損傷の部分（普通の生活で生じた傷や汚れを除く）

貸主の負担部分：経年劣化、通常損耗の部分


つまり、借主が普通に生活して生じた傷や汚れは貸主負担となるため、敷金からは、その復旧費を差し引けません。

ただし、特約で原状回復の義務範囲が具体的に明記され、借主が十分認識・予測できるかたちで合意された場合は、その特約が有効になると最高裁で判決が下されています。（消費者契約法に反する内容に関しては、無効になる可能性があります。 ）

・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡

・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）

・地震で破損したガラス

・鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）

・引っ越し作業で生じたひっかきキズ

・タバコのヤニ・臭い

・飼育ペットによる柱等のキズ・臭い

・日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備等の毀損
　（壁に穴を開けたなどの故意過失等）

今回の法改正は今回の法改正は2020年4月のため、それより前に契約している場合については改正前の民法が適用となります。

つまり、現状入居している方や4月前に入居する方は今回の改正が適用されないということになります。

しかし、国土交通省が出している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を知っておくことで上記のルール改正と同様の扱いを受けられる可能性も。